美丽的黄皮肤爱心援助工程 https://weifang.dzwww.com/cj/201711/t20171127_16268082.htm最近两天，相信各位都被一个新闻刷屏了，某个龙头房企打出口号：又要7折卖房子了。9月6日晚，该房企连夜召开大会，要求全国楼盘全线7折，给予总部和地区公司部门负责人以上领导额外96折的签批权限，且要求在“金九银十”两个月，单月销售额均要冲刺千亿。打折年年有，今年特别多，开发商们声势浩大的在搞“打折比赛”，天天都在说，但对吃瓜群众来讲，在被房价教育了一次又一次之后，对这种口号早就免疫了。各位应该还记得在2-3月份的时候，也是碧恒万融几个大型房企，线上卖房、直播卖房、“骨折价”卖房搞的锣鼓喧天，但喧闹的背后，降价的力度远低于购房者的预期。先涨价再降价、一房一价、置业顾问的话术一套一套的，这些套路，以前还可以说是屡试不爽，现在买房的人，都已经见怪不怪了，任你满城风雨，我自岿然不动。但是，话说回来，楼市毕竟是一个存在“季节性规律”的市场，相比上半年小阳春的火爆，每年到了金九银十这个时候，确实对刚需更友好一些。在年，河南平顶山、福建漳州、江西上饶等三四线城市，哪怕是合肥、杭州、厦门等一二线城市，特价房、打折房层出不穷，降价力度动辄就是30%以上，连前期的老业主们都忍不住蹦出来闹腾一番。在年，也是今年率先打七折的房企，在全国范围内展开“抢收行动”，掀起促销的大幕，随后，融创、龙湖、禹洲、旭辉等多个房企表态下半年不再拿地、要过紧日子。因此，从历史规律来看，最近两个月开发商的打折促销难以避免。更重要的是，今年地产商尤其缺钱，从财务角度来看，降价的力度可能会超过往年。一方面，是“三道红线”对融资的限制超出了大家的预期。前段时间，大家都知道有关方面给房企规定了额“三道红线”：即剔除预收款后的资产负债率大于70%；净负债率大于%；现金短债比小于1倍。资产负债率、净负债率与现金短债比三大指标，均属于房地产行业的重要财务指标。其中，现金短债比为非受限现金与短期债务的比值，若该比值大于1.0，则说明房企目前的非受限现金可以偿还短期债务。反之，若不足1.0，则说明房企的非受限现金不足以覆盖短期债务。如果突破了这“三道杠”，房企就不能再发债借钱，这对预售制体系下的地产商来说，无异于“釜底抽薪”。很多人以为这三道红线跟往年的融资约束差不多，大部分开发商都能过关，事实不然，据21世纪9月8日报道，有券商人士指出，“三道红线”融资和资金监管新规带来的影响，可与年的资管新规相比。具体来看，恒大、融创、泰禾、富力、绿地，“三道红线”全都越过了，扣除预收账款的资产负债率超过70%，净负债率超过％，现金短债比也不到1倍。此外，阳光城、佳兆业等净负债率也较高，都超过了%。为了以后能借到钱，为了满足三道红线财务指标的要求，只有加大力度降价卖房，加速回款这一条路可走。另一方面，未来几个月，身上的债务让开发商如坐针毡。贝壳研究院发布的数据显示，年8月份到年上半年，房企有4个单月到期债务规模超过千亿，同时，不少房企采用“借新还旧”的方式缓解债务压力，这边发了新债，马上去填老债的窟窿，本身年就不是好过的年景，现在又多了债务的束缚，无异于雪上加霜。回到文章开始的话题，既然今年开发商的“打折比赛”已经开启，对购房者来说，哪些房子能捡漏，哪些房子需要回避呢？先来聊聊哪些房子可以“捡漏”。1，龙头房企的尾盘、特价房、工抵房。虽然现在的楼市套路深似海，但确实也存在不少真降价的好房子。比如TOP10房企的一些快卖光的“神盘”，过往的去化率也都不错，人气、配套都没问题，未来一段时间，如果出现了特价房、工抵房，为了冲业绩比平时降价幅度更大的房子，也可以考虑。尤其对没钱的刚需来说，这个时候就不要考虑买房的楼层是否顺心，4楼、14楼、18楼都无所谓，只要采光、通风、户型没有硬伤，钱包能占到便宜就好。2，人口常年流入的新一线、省会城市，通勤半径10KM以内。蓝白给大家做了一个筛选，按照“万亿GDP+年流入人口10万以上”的门槛，深圳、广州、杭州、宁波、成都、长沙、重庆是买房首选，今年，也恰恰是以上这些城市房价飙升最快，其中以深圳、杭州、宁波最为显著。在这些一二线城市，一年当中不管哪个时候，房价都非常坚挺，未来一段时间如果有降价机会，十分难得。具体该参考哪个标准呢？这里就要说到通勤距离了，《年度全国主要城市通勤监测报告》可以作为参考，报告对“通勤半径”的定义是：构建覆盖90%中心城区通勤人口的空间椭圆，以椭圆长轴半径定义为通勤空间半径，体现城市需要交通服务支撑的空间尺度。北上广深通勤半径高达38公里，重庆、天津、杭州、南京、成都、郑州、武汉等城市通勤半径是31公里，大连、济南、长春、厦门、合肥、长沙等地通勤半径是29公里。显然，人口越多、经济总量越高的城市，通勤半径越大，更重要的是：不管再大的城市，通勤半径30-40公里已经是极限了，很难再扩张。因此，先考虑好你的工作、家庭区域的选址问题，再选择核心城市+通勤半径10公里以内的楼盘（这里还是要偏保守一些），未来即便人口流入速度放缓，人口密度被稀释，也不会有太大风险。再说哪些“坑”要回避的问题，以下3类房子降价也很难卖掉，如果你打算买房，即便未来一段时间房价“7折起步”，也要三思而后行。1，资金链脆弱的中小房企楼盘。数据显示，截至8月份，今年发布破产相关文书的房企已经逼近家。光大宏观曾发过一个报告，提及近几年破产房企数量，上半年破产家，下半年家，上半年破产家，下半年家，上半年达到了家。看得出来，近三年以来，开发商破产数量一直维持在高位，虽然相比全国数万家房企总量来看并不多，但房企破产数量在加速，这是个不争的事实。房地产行业的融资环境越收越紧，为了活下去，本地资金链脆弱的开发商会抢先一步降价，降的幅度还不会小。在一片降价之声当中，宁可多掏点钱去买大房企的房子，也不要图便宜去接盘小房企动辄烂尾的期房。2，规划动辄千亩万亩，却多年都卖不完的房子。现在市面有很多千亩大盘甚至万亩大盘，规划都说得前途无量，实际上很多项目从开盘之后一直都卖不动，更别提规划的二期、三期了。举个例子，曾经激进扩张的泰禾，违约债务数额已经将近亿，截至年底，泰禾集团背负的有息负债亿元，净负债率高达.31%。如今，北京、上海、杭州、太原等多地的标杆楼盘都出现了停工烂尾，建设方甚至表示拿不到钱就马上撤走施工队伍，员工工资都拖欠了好几个月，买到这类开发商盖的房子，可想而知是什么心情。3，人口流出三四线城市（尤其是近几年刚开发的新城区房子）。在年到年间，全国有个城市的人口在流失，三分之一的国土人口密度在下降。而在年到年间，中国有84座城市出现了“收缩”，这些城市都经历了连续3年或者3年以上常住人口的减少。人口才是一个地区房价最真实的支撑力，常住人口减少，再高的房价也是无根之水。这里还有个重点，如果你所在的小城市人口常年流出，而你又是刚需，接下来买房倒不用顾忌太多。但有一点要注意，回避年以来大幅扩张的三四线新城区。近几年以来，很多城市开始加快脚步“撤县设区”或“撤县设市”。易居援引民政部数据显示，年底，全国共有个市辖区、个县级市、个县。截至今年6月，市辖区数量增至个，县级市增至个，县减少至个。也就是说，10年时间，全国撤销了约个县，同时增加了约个市辖区，县级市增加约19个。要知道，大量被撤掉的县变成了区，名字虽然变洋气了，实质上还有大量的未建设土地，很多开发商在新城区随便挖个地基，填个水坑，把售楼部搭起来就高价卖房，未来就算是降价，这类房子也要“绕着走”。
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